Konsult Peter Tanzer från konsultföretaget DeLiza i Söderköping i Sverige ser enbart möjligheter för Raseborg med planerna på ett köpcentrum i Norra hamnen i Ekenäs. På lång sikt blir invånarna fler i Västnyland och därmed växer marknaden, fastslår Tanzer.
Du arbetar med projekt i olika länder. Har du tidigare arbetat med motsvarande projekt där du efteråt har kunnat se hur det har gått för de lokala företagen när ett köpcentrum har etablerats?
Det finns några sådana projekt. Vi har nyligen etablerat ett köpcentrum på Åland, i utkanten av Mariehamn. Det ligger tre till fyra minuter med bil utanför stadskärnan.
Köpcentret öppnade för ett och ett halvt år sedan. Vi har varit operativa där i ett och ett halvt år. De tal som gäller besök har uppfyllts vecka efter vecka.
Vi har också sett vad som hände med dem som blev kvar i centrum på gågatan. De köpmän som valde att komma till köpcentret Maxinge center på Åland, är också kvar på gågatan. De är fortfarande i dag kvar med båda enheterna. Handel föder ny handel.
Har du blivit deprimerad av alla skeptiska kommentarer från allmänheten om projektet i Norra hamnen i Ekenäs?
Nej! Vi kan inte kosta på oss att bli deprimerade, snarare tvärtom. Mycket av kritiken och frågorna som har kommit är relevanta, och ibland får man ta ett steg tillbaka och göra om läxan och komma tillbaka. Det är en del av spelet.
Vilka läxor har ni fått göra om?
Den viktigaste läxan var nog att anpassa delar av arkitekturen och ta vara på småskaligheten. Men man måste kompromissa ibland. Det går inte att göra ett köpcentrum och låta det vara småskaligt.
Riskanalysen är en bakläxa från myndigheterna. Det arbetet pågår ju nu. Vi är i slutfasen på det.
Som villkor för den här intervjun ställde du att reportaget om köpcentret inte publiceras samma dag som reportaget om de planerade bostäderna i Norra hamnen. Varför det?
Egentligen bara för att man inte ska blanda samman dem. Det här är en stadsdel och i utgångspunkten ett projekt. Men vi har varit tvingade att dela på det. För bostäderna finns en gällande plan. Där är vi igång med arbetet och har påbörjat marknadsföringen och förhoppningsvis sätter spaden i jorden till sommaren.
Medan handelsdelen – där är ju planen till förändring.
Så till intresset bland företag att etablera sig i köpcentret. På ett möte i Ekenäs i november 2013 fick företagare ställa frågor om planerna. Då sade du att fyra företag säkert är med i projektet, och att diskussioner förs med många. Hur ser det ut nu, drygt ett år senare?
Det har inte ändrat sig i någon nämndvärd grad. Den enda officiella är Hennes & Mauritz, som fortfarande är standby och gäller. De andra tre är fortfarande intresserade. Men i och med att vi var tvungna att göra ett omtag, så har den här processen dragit ut på tiden med sju till nio månader. Så vi har egentligen inte jobbat så mycket med det.
Vi tittar fortfarande på dagligvarusidan – den jobbar vi intensivt med. Men för övrigt har vi inte gjort någonting. 
Så den enda säkra just nu är Hennes & Mauritz?
- Ja, säker och säker, men de är säkra, de är officiella. De andra kan jag inte uttala mig om.
Kan du säga vilka företag som är med och diskuterar?
Nej, men de stora branscherna är dagligvaror, sport och fritid samt mode.
Jag för diskussioner med sju till åtta företag.
Hur stor andel av den totala affärsytan måste fyllas för att projektet ska bli av?
Det har med finansieringen att göra. Investerare krävs. De kräver ett kassaflöde. Kassaflödet kräver bindande hyreskontrakt. Minst 70, kanske 80 procent.
Om varannan affärslokal står tom vill väl folk inte handla?
Nej, tomma lokaler är av ondo för investerare, för konsumenter, för alla. Så det går inte.
Hur många lokala företag kunde få plats i köpcentret?
Det kan nog bli en del, hur många är svårt att säga. Man börjar alltid med att se på vilka varugrupper som saknas och vad vi behöver mest. Att bara flytta omkring på butiker tillför ju ingenting. Tjugo procent av affärsytan kunde kanske bestå av lokala företag.
Vad säger du åt dem som misstänker att en stormarknad i Ekenäs centrum betyder slutet för många lokala företag?
Nej, det är helt fel! Det är tvärtom. Rakt motsatt.
Om vi med stormarknad menar dagligvaror så är det ju några få aktörer på marknaden. De har koncept anpassade också för den här typen av marknadsområde. Det behöver inte innebära 12 000 till 15 000 kvadratmeter. Det kan vara betydligt mindre. Det finns nya koncept som är utvecklade för det här.
Det flöde vi har framförallt från Raseborg mot Lojo och Kyrkslätt och Esbohållet inom specialhandelssidan är väldigt lätt att få tillbaka. Och när det gäller dagligvaror – livsmedel – så har man inte så stort flöde. Men den marknaden växer ju också. Så det kommer inte att betyda något negativt för staden och för området, tvärtom!
Lokala företag i egna lokaliteter har kanske inte råd med hyrorna i stormarknaden?
Nej, det är möjligt, Men det är en marknadssituation man måste förhålla sig till på ett eller annat sätt. Om de inte har råd med det, om så skulle vara fallet, då har man ju en svag rörelse med troligen en svag lönsamhet. Då kommer man kanske ändå att få problem i förlängningen.
Så jag är inte så rädd för det och de här hyrorna är nog marknadsmässigt satta.
Tanken är att affärer finns centralt i Ekenäs – men vad finns det för belägg för att butikerna på gågatan gynnas?
Vår egen utredning visar att så är fallet. Men den kan man ju betvivla eftersom vi är part i målet. Staden har ju ifrågasatt det här och tillsatt den bästa expertisen i Finland som har utrett detta. Man har gjort handelsutredningar och man har kommit fram till att staden stärks av det här, totalt sett.
En viss förskjutning kommer att ske. Men vi ska komma ihåg att då man har etablerat stora köpcentrum utanför staden, där man måste vara bilburen och åka kanske tio eller tjugo kilometer, försvårar man utvecklingen i stadskärnan.
Det vi gör nu är tvärtom. Detta är den senaste trenden. Vi förtätar stadskärnan. Vi flyttar in i stadskärnan. Det är tre kvarter från gågatan, ett bekvämt gångavstånd.
I området på andra sidan järnvägen finns det redan en koncentration på flera tusen kvadratmeter handel. Resecentrumet är två stenkast ifrån.
Man har tidigare pratat om att man vill stärka den här triangeln från resecentrum till torget/gågatan och till Norra hamnen. Det är precis det vi gör! Ingenting annat.
Tror du kunder i praktiken orkar gå 400 meter mellan köpcentret och Kungsgatan?
Ja det tror jag. Kanske inte i höststormen, men då kommer man med bil till köpcentret och kör in i hallen. I sådant väder går man inte heller på gågatan, så det är inget problem.
Hur påverkas intresset bland företagen då det finns ett motstånd mot planerna bland politikerna i Raseborg?
Finns det ett motstånd? Majoriteten verkar positiv. Bland företagarna finns olika grupperingar, bland annat sådana som vill expandera.
Då det gäller bostadsdelen och handelsdelen tillsammans pratar vi om ett byggprojekt i storleksordningen 70 till 80 miljoner euro. Det behövs entreprenörer, småföretagare. Det betyder ett uppsving för hantverkare, elentreprenörer et cetera.
Du har tidigare sagt att ifall ett köpcentrum byggs stannar konsumenterna från Raseborg lättare inom staden i stället för att handla i andra kommuner. Men finns det några utredningar om hur motsvarande projekt på andra håll har påverkat konsumenternas beteende?
Konsumentbeteendet är likadant överallt. Det skiljer sig inte mycket i västvärlden och i synnerhet inte i de nordiska länderna. Det är förutsägbart. Barnen ska hämtas och föras till fritidsaktiviteter.
Man vill handla effektivt och samtidigt umgås och sitta på kafé. Man vill inte sitta i bilen 70 till 80 km och handla en gång per vecka. Konsumenterna är miljömedvetna och väljer lätta, tillgängliga lösningar.
De vill handla under obekväma tider på kvällar och veckoslut. En företagare som inte förstår det är i en utförsbacke och den är ganska lång.
Om det räknas med 4 000 besökare per dag, hur kan du bevisa att det är en realistisk siffra?
Våra beräkningar utgår från det, och vi satte siffran medvetet lägre. Men frågar du experterna säger de 5 500 till 6 000 besökare per dag utifrån erfarenhetstal, marknadens storlek och köpcentrets storlek.
Jag är part oberoende av vad jag säger, men siffrorna är från landets ledande konsultfirmor, så de siffrorna stämmer nog. 
Går det att bevisa att projektet kan bli lönsamt?
Nej, hundra procent vet man först då man har öppnat. Men fram till detta finns en mängd filter.
Hyresgäster ganskar detta med lup och linser. De är erkända internationella kedjor som har alla verktyg för att göra sina bedömningar av marknaden.
Också finansiärer, banker och politiker är sådana filter.
För drygt ett år sedan sade du att befolkningen på lång sikt kommer att öka i regionen. Är det inte bara gissningar – inte finns det väl något som tyder på att Västnyland skulle börja växa? Antalet arbetsplatser har ju blivit färre i regionen.
Återigen är det fel! Marknaden växer, befolkningen växer över tid. Enskilda år kan befolkningen minska, och det kan komma en lågkonjunktur som slår lite extra hårt. Men över tid växer marknaden. Och det gör den också här.
När man gör sådana här investeringar tittar man 15-30 år fram i tiden. Oavsett om det är Nylands förbund, om det är politikerna här i staden, om det är tjänstemännen eller andra konsultfirmor som man har konsulterat i den här frågan – alla har samma uppfattning, marknaden växer!
Vi har två perspektiv, det ena är till 2020 och det andra är till 2035, och i hela den här perioden så har vi en växt.
Trots att det är stora förändringar just nu på arbetsmarknaden?
Ja, just nu är det negativt. För ett sådant här projekt kan det vara positivt. Det betyder att man kan bygga något billigare.
För att kunna bygga behövs mycket pengar – varifrån kommer de?
De kommer från en investerare som ska äga det här till slut. Kapitalet man behöver är indelat i två faser. Den första fasen är redan finansierad. Det är vårt arbete, utvecklingsarbete, uthyrningsarbete, projekteringsarbete, arkitektarbete och byggplaneringsarbete.
Men när man sätter spaden i jorden, då ska man ha minst 60 procent, kanske 70 procent tecknade hyreskontrakt av solida hyresgäster. För en investerare är det som pengar i banken. För att investerare slutligt ska gå in, kanske man måste ha 70 till 80 procent.
Bankerna är knappast finansiärer i det här, utan det är pensionsfonder och utländska investerare.
Det är konsultföretaget Catella Property i Helsingfors som hjälper till att hitta finansiärer.
Kan du lugna dem som är rädda för att det blir trafikkaos i Ekenäs?
Ja, det kan jag göra. Det finns redan en betydande trafik i området. Den kommer att öka – det måste den naturligtvis göra. Men trafiken stannar på rätt sida av järnvägen in i parkeringshuset.
Trafikutredningen som är gjord av landets främsta experter har simulerat trafiken under olika tider på dygnet. Det finns förslag på åtgärder med trafikljus och en annan fördelning av trafiken, så jag tror inte det är något stort problem.
Tungtrafiken kommer inte att gå in i staden, den trafiken stannar vid järnvägen.
Planeringsprocessen i staden Raseborg tog en nystart i höstas. Kan det här betyda stora förändringar i köpcentret och i så fall vilka?
Nej, det betyder ingenting, utan det som vi anser att är ett vinnande koncept före omstarten, det är också ett vinnande koncept nu.
Det är väl mera att processen i staden måste gå på det här sättet. Vill man ändra en detaljplan, måste man igenom en ny process. Så enkelt är det.
Annat du vill tillägga?
Raseborg förtjänar köpcentret Pier 25, tycker jag.